Validez de acuerdos adoptados en actas sin diligenciar

El órgano soberano en una comunidad de propietarios en régimen propiedad horizontal es la junta de propietarios, que es a quien corresponde conocer y decidir en todos los asuntos de interés general para la Comunidad (art.

14 LPH), conforme al régimen de mayorías previsto para cada caso, lo que afectará, también individualmente, a todos los propietarios que la integran, y es por ello que está previsto legalmente que los acuerdos adoptados por la junta se deben reflejar en un libro de actas.

Cuál debe ser el contenido del acta de la junta para que surta todos los efectos que están legalmente previstos, como es muy principalmente la ejecución de los acuerdos adoptados, es el problema que ahora nos ocupa.

En relación con el contenido del acta en el que deben quedar reflejados los acuerdos adoptados en una junta de propietarios, y los requisitos que debe reunir el libro de actas, el original artículo 17 de la Ley 49/1960 de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, se limitaba a señalar que “Los acuerdos de la Junta de Propietarios se reflejarán en un libro de actas foliado y sellado por el Juzgado municipal o comarcal correspondiente al lugar de la finca o diligenciado por Notario.”; redacción que estuvo vigente hasta el 5 de mayo de 1992, en que entró en vigor la modificación introducida por la disposición final 2 de la Ley 10/1992, de 30 de abril, de medidas urgentes de reforma procesal, que mantuvo la redacción genérica anterior respecto al contenido del acta, e incorporó el requisito del diligenciado del Libro por el Registrador de la Propiedad, al señalar en su nueva redacción que “Los acuerdos de la junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.”, lo que se concretó en el RD 1368/1992, de modificación del Reglamento Hipotecario y del Reglamento Notarial.

En todo caso, por lo que afecta al tema que nos ocupa, el contenido del acta de la junta, el hecho de que el precepto legal se limitara a decir que debía reflejar los acuerdos de la junta, sin indicación de más requisitos, ni de las consecuencias de su omisión, no implicaba que esos requisitos no existieran; así, por ejemplo, la STS 913/1993 de 9 de octubre (RJ 193/8173) señalaba como “los mínimos requisitos legalmente exigibles (los) atinentes a la identificación de los asistentes, cuotas de participación que representen, contenido de los acuerdos, forma de adopción de éstos y protestas formuladas, en su caso, por cuanto dichos requisitos, además de imprescindibles, suponen una garantía, tanto para la comunidad, como para cualquiera de los propietarios”, y ello porque, como ya había declarado antes el mismo TS en sentencia de 2 de marzo de 1992, – citada por SAP Madrid (13ª) 21/2010, de 18 de enero (JUR 2010199068) – el libro de actas constituye el mejor medio de prueba en cuanto que en él constan los acuerdos formados con las previsiones legales, pero sin que la falta de constancia implicara la inexistencia del acuerdo por incumplimiento de una obligación sustancial, sino la necesidad de probarlo de una manera mucho más laboriosa y difícil; doctrina que se matizó por la STS de 7 de octubre de 1999, al señalar que “Ciertamente que el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 no contiene ninguna enumeración de requisitos que deben observarse en la redacción del acta de la Junta, pero del artículo 16 (que en la redacción entonces vigente se refería al quorum y régimen de mayorías) se deduce que han de hacerse mención no solo de los asistentes, sino de las cuotas de participación en la Comunidad, pues es la única forma de comprobar si se han alcanzados los quorum precisos para la constitución válida de la junta y/o la validez de los acuerdos adoptados en ella.”

La situación cambió notablemente tras la reforma de la Ley 8/1999, de 6 de abril, que, entre otros extremos, y en lo que ahora interesa, dio nueva redacción al artículo 19 LPH  que, tras reiterar en su nº 1 lo que antes decía el artículo 17, la exigencia de que los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejen en un libro de actas diligenciado por el registrador de la propiedad, añade un nº 2 en el que se señala que “El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias: a) la fecha y lugar de celebración. b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido. c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria. d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación. e) El orden del día de la reunión. f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.”, debiendo cerrarse con las firmas del presidente y el secretario al terminar la reunión, o en los diez días naturales siguientes; a ello añade el mismo artículo que son subsanables los defectos o errores del acta “siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario.”, luego, a contrario sensu, su falta de cumplimiento sería insubsanable.

En definitiva en el acta se ha de expresar con claridad el acuerdo que se adopta,  y los votos que hubiera obtenido a favor y en contra así como la cuota de participación de los votantes, y también – aunque no lo diga expresamente el art.

19 LPH – los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación no será tenida en cuenta a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en la Ley (art. 15.2 LPH) así como el consentimiento expreso del propietario afectado por el acuerdo, en los casos en que la Ley lo considere necesario (arts.

10 in fine y 18.

4 in fine LPH) , lo que parece obvio, pues solo de este modo puede conocerse de una manera fiable el contenido preciso del acuerdo y si ha alcanzado la mayoría que, en función de su naturaleza, resulte exigible, lo que, a su vez, determina la ejecutividad del acuerdo y la viabilidad de las acciones impugnatorias que quepan contra él.

Lógicamente, no será necesaria esa expresión detallada de votos y cuotas si el acuerdo se adopta por unanimidad, o si precisando de unanimidad existe algún voto en contra, e incluso  sería suficiente indicar los votos negativos si el resultado es positivo, toda vez que la letra f) del art.

19 LPH debe ser interpretada en el sentido de que la redacción quede clara en cuanto a que se ha alcanzado el quórum de número y cuotas y no se prive a nadie de los derechos que la Ley concede, especialmente el de impugnación (pero no sólo, también para excluirse del pago de una determinada innovación, en los supuestos que sea legalmente posible) que no sería posible para un propietario si no figura su concreta negativa a un determinado acuerdo.

Que las circunstancias señaladas por el artículo 19 LPH como las que “al menos, deberá expresar” el acta de la junta de propietarios, no impide que puedan hacerse constar en el acta otras circunstancias o contenido, cuya omisión no tendrá el alcance y trascendencia de aquellas, como es la referencia a la fecha y medio utilizado por la convocatoria, o documentación que acompañó anexa a la misma, la indicación de los motivos que no hizo posible la celebración en primera convocatoria (que normalmente será la falta de quorum), indicación de las personas encargadas de la presidencia y secretaría de la junta, los votos particulares de aquellos copropietarios que deseen la inserción en el acta de sus manifestaciones, y una sucinta exposición de la discusión habida para cada asunto, que no equivale a la inserción literal que a veces se pide de todo lo que se manifiesta en la junta, puesto que la única condición de validez a la hora de reflejar un acuerdo es que se indique aquello que fuera “relevante” para la validez del acuerdo”, lo que, por más que se trate un concepto jurídico indeterminado, limita notablemente aquello que es exigible para la validez del acta de la junta.

Queda claro pues cual es el contenido mínimo obligado del acta de una junta de propietarios, lo que “al menos” debe expresar para que sea válida y surta todos sus efectos; todo lo demás que se quiera añadir quedará al buen hacer y prudencia del secretario de la junta, que es recomendable que sea un profesional con conocimientos jurídicos (no es preciso, pero lo barato puede salir muy caro), que será el encargado de su redacción, para que quede sucinta, pero debidamente reflejado lo debatido, lo acordado, y las razones de ello, con todas las garantías para la Comunidad y también para los propietarios.

Los Libros de Actas de las Comunidades de Propietarios – Finca3

• PRIMERA INSCRIPCIÓN DEL LIBRO DE ACTAS.
• Según el Colegio de Registradores de España, si se trata del primer libro, debe presentarse en el Registro de la Propiedad del lugar donde se halle el inmueble, junto con una instancia del presidente de la comunidad o de quien ostente la representación legal, con la firma legitimada ante notario o ante el propio registrador, donde se solicite su legalización.
• INCLUSIÓN DE LOS ACUERDOS  EN EL LIBRO DE ACTAS
• En el libro de actas, a la finalización de la Junta general de propietarios, se refleja lo debatido y aprobado con los detalles del caso, tal como dispone el artículo 19.1 de la LPH:

1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.
2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:

• a) La fecha y el lugar de celebración.
• b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
• c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.
• d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
• e) El orden del día de la reunión.
• f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.

1. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.

El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.

Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.

1. El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.

A TENER EN CUENTA:

No podrá diligenciarse un nuevo libro mientras no se acredite la íntegra utilización del anterior.

En caso de pérdida o extravío del libro anterior, podrá diligenciarse un nuevo libro siempre que el Presidente o el Secretario de la comunidad firme, bajo su responsabilidad, en acta notarial o ante el Registrador, que ha sido comunicada la desaparición o destrucción a los dueños que integran la comunidad o que ha sido denunciada la substracción.

1. Será competente para la diligencia el Registrador de la Propiedad en cuyo distrito radique el inmueble sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal.
2. La solicitud de la diligencia se efectuará mediante instancia en la que se expresarán la identidad del solicitante y la afirmación de que actúa por encargo del Presidente de la comunidad.
3. Las menciones que identifiquen a la respectiva comunidad de propietarios y, en su caso, los datos de su identificación registral así como las fechas de la apertura y cierre del último libro de actas.

Todas las hojas del libro que se presente para diligenciar habrán de estar numeradas con caracteres indelebles. El libro podrá ser de hojas móviles.

La diligencia será firmada por el Registrador. En el caso de que haya sido diligenciado un nuevo libro sin haberse presentado el libro anterior por alegarse que se ha extraviado o perdido, en la diligencia se expresará esta circunstancia y que en el anterior, aunque aparezca, no podrán extenderse nuevas actas.

El Registrador practicará la diligencia dentro de los cinco días siguientes a la solicitud realizada en debida forma, o de los quince días si existiere justa causa. Contra la denegación cabe recurso directamente durante quince días hábiles ante la Dirección General.

Por otra parte, el acuerdo debe constar en un acta debidamente firmada por el presidente y quien actúe de secretario, que puede ser el propio administrador o el mismo presidente, tal como dispone el artículo 19.3 de la LPH: “El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes.

Los acuerdos adoptados sin los requisitos legales podrían ser impugnados por ser contrarios a la Ley – cfr. arts. 18.a) y art. 19 de la LPH, salvo que se tratase de defectos subsanables.

Asimismo se deberá conservar durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.

EQUIPO FINCA3 – ADMINISTRACIÓN DE COMUNIDADES.

Artículo 19

Artículo 19. 1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamenta riamente se disponga.

• 2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
• a) La fecha y el lugar de celebración.
• b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen pro movido.
• c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.

d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los pro pietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación. e) El orden del día de la reunión.

f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que res pectivamente representen.

3. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.

El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.

Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese ine-quívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.

4. El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimis mo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunica-ciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.

Real Decreto 1.368/1992, de 13 de noviembre, por el que se modifican determina-dos artículos del Reglamento hipotecario y del Reglamento notarial (BOE de 18 de diciembre) y en concreto el 415 del mismo, que dice literalmente:

Artículo 415. En las comunidades y subcomunidades de propietarios de inmuebles o conjuntos inmobiliarios a que sea aplicable el artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, los libros de actas de las juntas serán diligenciados con arreglo a las siguientes reglas:

1. Los libros deberán diligenciarse necesariamente antes de su utilización. No podrá diligenciarse un nuevo libro mientras no se acredite la íntegra utilización del anterior.

   En caso de pérdida o extravío del libro anterior, podrá diligenciarse un nuevo libro siempre que el presidente o el secretario de la comunidad afirme, bajo su responsabilidad, en acta notarial o ante el registrador, que ha sido comunicada la desa parición o destrucción a los dueños que integran la comunidad o que ha sido denun ciada la substracción.

2. Será competente para la diligencia el registrador de la propiedad en cuyo distri to radique el inmueble sujeto a la Ley de propiedad horizontal.

3. La solicitud de la diligencia se efectuará mediante instancia en la que se expresarán: a) Las menciones de identidad del solicitante y la afirmación de que actúa por encargo del presidente de la comunidad.

   b) Las menciones que identifiquen a la respectiva comunidad de propietarios y, en su caso, los datos por su identificación registral.

   c) Las fechas de la apertura y cierre del último libro de actas. No serán necesarias estas circunstancias si el solicitante afirma, bajo su responsabilidad, que no ha sido antes diligenciado ningún otro libro.

   Todas las hojas del libro que se presente para diligenciar habrán de estar numera das con caracteres indelebles. El libro podrá ser de hojas móviles.

4. Presentada la instancia y el libro, se practicará en el diario el correspondiente asiento. En el asiento se harán constar la fecha de la presentación y la identificación del solicitante y de la comunidad de propietarios.

5. La diligencia será extendida en la primera hoja con expresión de la fecha, datos de identificación de la comunidad incluyendo, en su caso, los datos registrales, número que cronológicamente corresponda al libro dentro de los diligenciados por el registrador en favor de la comunidad, número de hojas de que se componga y que todas ellas tienen el sello del registrador, indicándose el sistema de sellado. La diligencia será firmada por el registrador. En el caso de que haya sido diligenciado un nuevo libro sin haberse presentado el libro anterior por alegarse que se ha extraviado o perdido, en la diligencia se expresará esta circunstancia y que en el anterior, aunque aparezca, no podrán extenderse nuevas actas.

   El sello del registrador se pondrá mediante impresión o estampillado, perforación mecánica o cualquier otro procedimiento que garantice la autenticidad de la diligencia.

   Si los libros se componen de hojas móviles habrá de hacerse constar con caracteres indelebles en todas ellas, además del sello, la fecha, a no ser que se emplee un procedimiento de sellado que garantice que cada una de las hojas pertenece al libro diligenciado.

6. El registrador practicará la diligencia dentro de los cinco días siguientes a la soli citud realizada en debida forma, o de los quince días si existiere justa causa.

   Contra la denegación cabe recurso directamente durante quince días hábiles ante la Dirección general.

7. Practicada la diligencia, se pondrá en el folio abierto en el Libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal nota marginal expresiva del número de orden del libro diligenciado, hojas de que se compone y, en su caso, que se expide en sustitución de uno anterior desaparecido. De no estar inscrita la comunidad, se consignarán estos datos en un libro-fichero, que podrá llevarse por medios informáticos.

   Practicada o denegada la diligencia, se extenderán seguidamente las oportunas notas de despacho al pie de la instancia y al margen del asiento de presentación.

   Transcurridos seis meses desde la presentación del libro sin que fuera retirado, el registrador procederá a su destrucción, haciéndolo constar así en el folio del edificio o conjunto o, en su defecto, en el libro-fichero y, además, al pie de la instancia y del asien-to de presentación.

Artículos 9, 13, 14, 15, 16 y 17.

El párrafo 1.º del artículo 18 que comentamos recoge en su apartado 1 el texto lite ral que constituía el artículo 17 de la Ley de propiedad horizontal antes de la Reforma. El resto es totalmente nuevo.

Como puede apreciarse en su lectura, el artículo que comentamos dedica el apartado 1 al libro de actas; el 2.º a los requisitos que cada acta debe contener; 3.º al cierre de cada acta, remisión de la misma a los propietarios, y la posible subsanación por defec tos o errores; y el apartado 4 a la custodia de dicho libro de actas y a la conservación de la documentación.

1. Problemática
2. 1) ¿Qué ocurrirá con los libros de actas abiertos con anterioridad a la vigencia del artículo 415 del Reglamento hipotecario que antes hemos transcrito?
3. Entendemos que debieran ser cancelados, abriendo uno nuevo siguiendo dicho ar-tículo.
4. De todas formas, creemos también que si no se hubieren cancelado, las actas que constaren en los libros anteriores serán válidas si estuvieren extendidas en forma.
5. 2) Será obligatorio la llevanza del libro de actas

GUILLARTE (p.

368 de la obra citada) después de afirmar que el artículo no deja claro si la llevanza del libro de actas es o no obligatoria, y de citar la jurisprudencia contradictoria, llega a la conclusión de que la regulación minuciosa del contenido del libro en el artículo 19 parece dar a entender que es obligatorio, por cuanto establece imperati vamente esta necesidad de cerrar el acta con la firma del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los 10 días naturales siguientes, siendo los acuerdos ejecutivos desde el cierre. Añade que otra cosa distinta es llegar a mantener que, por la destrucción o extravío del libro, los acuerdos adoptados son nulos.

3) ¿Serán necesarios varios libros de actas cuando se trate de un Complejo inmobiliario o una Urbanización de varios bloques?

LOSCERTALES (p. 286 de la obra) se inclina por tesis de que ha de existir un solo libro; lo que no quiere decir puedan existir varios para la distintas Subcomunidades si exis tieren estas.

4) ¿Habrá que entender inexistente el acuerdo si no consta en el libro de actas? La sentencia de la Sala 1.ª Tribunal Supremo de 7 de octubre 1999 (recurso casación 374/95 y Ar. 7.

316) llega a la conclusión negativa al declarar que > del artículo 17 Ley de propiedad horizontal no significa que se establezca una forma sustancial para la existencia y validez del acuerdo ni así puede entenderse por su transcendencia, sino una obligación a cumplir por los órganos recto res en beneficio de los comuneros que puede exigirles aquel cumplimiento (Sentencia 2 marzo 1992).

En el mismo sentido la de 15 de junio de 2001 de la Sección 4.ª de la AP de Vizcaya (Aranzadi 1673)

5) El…

Comunidades de Propietarios: defectos formales

En las Comunidades de Propietarios no es raro encontrar algún vecino que se empeña en exigir el estricto y riguroso cumplimiento requisitos formales en la confección de las actas. Esto es lo que ocurrió en un juicio que hemos tenido recientemente y en el que hemos obtenido sentencia estimatoria para la Comunidad de Propietarios.

Celebrada la Junta de Propietarios a la que asistió la práctica totalidad de los mismos, se aprobaron determinados acuerdos. El vecino disconforme impugnó judicialmente los acuerdos alegando defectos formales en el acta. En concreto la ausencia de firma de la presidenta en el acta que se le notificó.

En la contestación a la demanda alegamos que los meros formalismos no pueden servir para anular acuerdos adoptados por las Comunidades de Propietarios. El juzgado de Primera Instancia nos ha dado la razón, desestima la demanda y condena en costas al demandante.

En la sentencia se aclara que «en relación a las actas, del tenor literal del art. 19.

1 de la LPH se desprende la obligación que la Ley impone a las comunidades de contar con un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad donde se «reflejarán» los acuerdos adoptados en las juntas de propietarios, pero la precitada expresión no significa que se establezca una forma sustancial para la existencia y validez del acuerdo, sino una obligación a cumplir por los órganos rectores en beneficio de los comuneros, que pueden exigirles aquel cumplimiento. Es reiterada la jurisprudencia que establece que el acta no es una forma «ad substantiam» del acuerdo, si no que tiene una finalidad «ad probationem», es la prueba de lo acordado, pero no crea los acuerdos, de forma que no afecta a su existencia y eficacia, sino a la acreditación del mismo en juicio y fuera de él, por lo que el acuerdo puede existir y ser válido con independencia de esa formalidad (entre otras muchas, las Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de abril de 2015 , 7 de octubre de 1999 , 25 febrero 1988 , 19 de julio de 1993 , 2 de marzo de 1992 ).

En caso de existir libro de actas, las irregularidades en la llevanza del mismo, los defectos formales y de redacción del acta no producen tampoco la nulidad de la junta y de los acuerdos que contienen, pues serán válidos o no en función del grado de cumplimiento u observancia de las prescripciones legales .

En todo caso debe precisarse igualmente que el objeto propio del acta es el de consignar los acuerdos que se adopten en junta de propietarios, y no por el contrario informaciones, opiniones de los propietarios, incidencias, etc. que sin perjuicio de que se recojan no constituyen los acuerdos de la Comunidad.

La sentencia reitera jurisprudencia que en esta materia prescinde de los excesos del formalismos que pueden perjudicar intereses, que en este caso serían los de las voluntades correctamente expresadas y votadas por los copropietarios, que son ajenos a la diligencia de la firma por parte de su presidente o secretario.

Todas las sentencias son coincidentes en afirmar que los acuerdos de las Comunidades de Propietarios existen aún cuando no se documenten. Por tanto, para que produzcan efectos no es imprescindible que se recojan en un acta y mucho menos que lleven ninguna firma.

Así, la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Valencia en su sentencia de 11/1/2013 aclara que “no significa que los acuerdos carezcan de validez por el hecho de no estar firmada el acta, pues serán válidos o no en función del grado de cumplimiento de los requisitos intrínsecos para alcanzar la mayoría legalmente exigida en la formación de la voluntad común, no por el visto bueno que el presidente dé a la redacción del acta por el secretario. Esa circunstancia no es un elemento constitutivo o un requisito de forma solemne esencial para el nacimiento de la declaración de voluntad surgida de la votación, de modo que el acta es únicamente el medio para documentar el acuerdo, no para validarlo.”

Si la documentación de los acuerdos no es un elemento esencial para que estos existan y desplieguen sus efectos, la falta o no de firma de las actas tampoco afecta a la existencia y validez de los acuerdos.

El Tribunal Supremo en su Sentencia de 20/04/2015 declara que “la falta de las firmas de presidente y secretario de la comunidad, pueden ser defectos, pero no producen la nulidad de la Junta y de los acuerdos que contienen, y se subsanan cuando en una siguiente junta, se ratifica lo acordado en ésta. Es decir, por falta de la diligencia de aquéllas, no cabe anular la Junta y los acuerdos. No cabe que meros formalismos lleven consigo nulidades que perjudiquen a toda la comunidad”. Además añade que en la realidad social es cotidiano el hecho de firmar las actas con posterioridad e incluso en la junta siguiente y que los acuerdos de la comunidad no puede verse perjudicados por circunstancia ajenas a la junta, como la falta de diligencia en la firma del acta por parte de su presidente o secretario.

Resulta a este respecto igualmente interesante la reciente Sentencia de la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Asturias de 25/9/2018 en la que se indica que “de forma prácticamente unánime por doctrina y tribunales se viene atribuyendo a aquel documento un valor ad probationem, de modo que incluso la falta de redacción del acuerdo no afecta en absoluto a su existencia y eficacia, sino a la acreditación del mismo en juicio y fuera de él. No cabe que meros formalismos lleven consigo nulidades que perjudiquen a toda la comunidad, sólo tendrán trascendencia las omisiones cuando afecten al fondo de los acuerdos y puedan provocar indefensión a algún comunero”. Este criterio se viene manteniendo por el Tribunal Supremo desde antiguo. Así en la Sentencia de 10/7/1988 ya se indicaba que “la existencia o inexistencia de un libro de actas resulta indiferente para las cuestiones relacionadas con la validez o nulidad de la Junta, del acta correspondiente y de los acuerdos adoptados

EL SECRETARIO Y EL CONTENIDO DEL ACTA DE LA JUNTA DE VECINOS

Posted at 00:00h in ADMINISTRACION DE FINCAS by jose_upqh6nit

En propiedad horizontal rige el principio de PROCURAR – LA CONSERVACION DE LOS ACUERDOS – salvo que los defectos sean en la forma de la votación y el resultado de la misma.

El contenido del acta de comunidades de propietarios

La junta es convocada por las personas que indica el art. 16 LPH – sin que se excluya a los morosos.

La representación puede ser por poder general o especial con indicación del sentido del voto,mero escrito firmado o incluiso de forma verbal en este caso necesita ratificación del poderdante ( STS 25-2-1988), el representado es un propietario presente a los efectos de impugnación.

No debe incluirse como punto del orden del día » aprobación ni lectura de la junta anterior » pues los acuerdos son los tomados en la misma asamblea,

O las mayorías cualificadas del art. 17 lph, por el voto presunto – positivo en30 dias – o negativo si lo indica de manera expresa.

Nunca se puede cambiar lo acordado en una asamblea anterior ( no se puede cambiar el sentido del acuerdo anterior en una posterior junta. ) ; lo que no significa que un punto no pueda volver a ser tratado como tal en nueva asamblea y volverlo a votar.

• En ruegos  y preguntas no se puede tomar acuerdos – SAP ASTURIAS 25-5-2015 – y no debe admitirse que se aporten documentos para justificar el voto.