El comprador de una vivienda responde de las deudas con la comunidad

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Uno de los problemas más comunes a los que tienen que hacer frente muchos dueños de inmuebles son las deudas en las comunidades de propietarios,  que en los últimos años han incrementado debido a los problemas de solvencia económica a los que se han enfrentado muchas personas.

El impago de los gastos de la comunidad por parte de algún vecino puede conllevar el abono de multas muy elevadas y, además, perjudicar al resto de propietarios, que en muchos casos deberán repartirse la deuda. Sin embargo, como decimos, se trata de una situación bastante habitual.

El impago de gastos de la comunidad conlleva multas elevadas y, además, perjudica al resto de propietarios que, en muchos casos, deberán repartirse la deuda

Fuente: Pinterest

¿Es obligatorio pagar los gastos de la comunidad de propietarios?

De la misma manera que algunos propietarios ocultan ciertos desperfectos cuando venden su vivienda, otros tantos lo hacen con las deudas pendientes, como las de los suministros o las de los gastos de comunidad, entre otras. De hecho, algunos de ellos deciden vender sus inmuebles porque no quieren o no pueden hacer frente a los impagos que tienen pendientes.

Sin embargo, la Ley de Propiedad Horizontal, que regula todo lo relativo a los gastos comunitarios, estipula que todos los propietarios de inmuebles están obligados a abonarlos en los periodos establecidos.

La ley estipula que todos los propietarios de inmuebles están obligados a pagar los gastos de la comunidad en los periodos establecidos

No obstante, tenemos que diferenciar entre dos tipos de gastos comunitarios: los ordinarios, que son los obligatorios y que sirven para el mantenimiento del edificio y de las zonas comunes de la comunidad de propietarios, y los extraordinarios, que no están previstos en el presupuesto anual.

El abono de éstos últimos sólo será obligatorio si están destinados a mejorar la accesibilidad y/o seguridad del edificio; en el caso de que sean sólo para mejorar la apariencia de la construcción los vecinos que así lo consideren podrán negarse a pagarlos.

El pago de los gastos extraordinarios sólo será obligatorio si éstos sirven para mejorar la seguridad y accesibilidad del edificio

Al firmar un contrato de compraventa el vendedor debe disponer de un documento donde conste que está al corriente de los pagos de la comunidad

En el caso de sí existan deudas pendientes en la comunidad el presidente o el administrador de fincas deberán dar a conocer el importe pendiente de pago.

Sin embargo, si esto ocurre, lo más habitual es que la parte vendedora y la compradora lleguen a un acuerdo mediante el cual la primera se compromete a hacerse cargo de las deudas pendientes en un plazo de tiempo determinado o, en su defecto, rebajar el precio de venta de la vivienda, a cambio de que el nuevo propietario pague los importes pendientes.

Si existen deudas lo habitual es que las partes lleguen a un acuerdo mediante el cual el vendedor se compromete a saldarlas en un periodo de tiempo determinado

Es importante mencionar que en el caso de que el vendedor no cumpla con su parte del trato, es decir, no acabe pagando sus deudas con la comunidad éstas pasarán a ser responsabilidad del nuevo propietario, que al adquirir la propiedad también adquirirá los pagos pendientes.

Para que esto no suceda, es recomendable solicitar al vendedor que contrate un seguro de impago y, de esta manera, asegurarse de que el proceso se llevará a cabo según lo previsto y sin sorpresas de última hora.

Si existen impagos el nuevo titular será quien deba abonarlas, ya que al adquirir la vivienda también adquirirá las deudas pendientes

Según la Ley de Propiedad Horizontal, el nuevo propietario estará obligado a pagar los gastos de la comunidad de los últimos tres años anteriores a la compra, más los del año en curso. Desde el año 2015 el plazo de prescripción para reclamar los gastos en una comunidad de vecinos es de 5 años.

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16 de Septiembre de 2021 Marketing InmoGestión

Una de las dudas más generalizadas que se plantea cuando vamos realizar la compra de una casa, es si esta tiene deudas pendientes con lacomunidad de propietarios y quién debería hacerse cargo de dicho pago, el comprador o el vendedor de la casa.

En materia de reclamación de cuotas comunitarias, en fecha 28 de Junio se publicó la Ley 8/2013 de 26 de Junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas que modifica notablemente el Art.

9e) de la Ley de Propiedad Horizontal ya que anteriormente únicamente se podía reclamar el año en curso y el anterior, y sin embargo ahora se amplía el plazo de reclamación a los tres años más el ejercicio en curso.

Esta modificación es claramente beneficiosa para las comunidades de propietarios, ya que verán como el nuevo propietario deberá asumir la deuda de los tres ejercicios anteriores y no el del año anterior como ocurría hasta ahora.

Por lo tanto es el vendedor debe demostrar que no tiene deudas pendientes con su comunidad de propietarios, responde de las de los últimos tres años, nada menos.

Hay que tener en cuenta que para que pueda darse la legitimidad de esta responsabilidad del nuevo propietario, las deudas comunitarias previas deben encontrarse vencidas y ser exigibles.

Por todo lo anterior, a la hora de comprar una casa y evitar sorpresas y perjuicios económicos futuros, es conveniente solicitar al vendedor una certificación sobre el estado de deudascon lacomunidad, que deberá ser expedido previamente a la firma de la escritura, con la finalidad de que sea incorporado a la misma.

No obstante, es conveniente apuntar que pudiera ocurrir que existan pagos que aún no han vencido, es decir, deudas de vencimiento futuro y que, por tanto, no aparezcan en la certificación de deudas comunitarias, por ejemplo, una obra que se pagará mediante una derrama aprobada en una junta de propietarios. Por ello, es deseable que el comprador averigüe previamente con el Administrador o el Presidente qué deudas existen con cargo a la casa que va a comprar, o qué pagos están por efectuarse y por ello no consta como deuda, ya que no havencido la fecha para realizarlo.

Es fundamental que el Notario de fe y se incorpore el certificado de deudas a la escritura de compraventa.

P.D.: NO OLVIDE SOLICITAR “SIEMPRE” EL CERTIFICADO DE DEUDAS PENDIENTES CON LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

¿QUIEN RESPONDE DE LAS DEUDAS CON LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS SI COMPRO UNA VIVIENDA O LOCAL?

Por Maite Rua, Abogada

Vamos a comentar en este artículo una cuestión sumamente importante a la hora de adquirir una vivienda o local, y es la responsabilidad del comprador respecto de las deudas del vendedor con la comunidad de propietarios.

El articulo 9 e) de la LPH dice que “El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.”

Es decir, POR EJEMPLO si una persona compra una vivienda o local el 01.06.2021, responderá de las deudas que tenga el vendedor correspondientes a los primeros cinco meses del año 2021, y  a los años completos 2020,2019 y 2018.

Y el anterior propietario responderá de las deudas anteriores mientras nos hayan prescrito.

Las cantidades debidas se corresponden tanto con los gastos ordinarios como los extraordinarios que se hayan generado en ese período.

Por lo tanto, antes de acudir a la Notaria a firmar la escritura de compraventa es sumamente importante que se solicite al Administrador de la comunidad un CERTIFICADO en el que conste si el vendedor está al corriente en el pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias de la comunidad, o si por el contrario, es propietario moroso. En caso de serlo, debe especificar los periodos, cuantías y conceptos de la deuda.

             Si necesitas asesoramiento no dudes en ponerte en contacto con este despacho, y estudiaremos tu caso.

Comprar vivienda con deuda de la Comunidad

Cuando se va a adquirir una vivienda, local, plaza de garaje o trastero, ya sea a un banco, empresa o particular, algo que es muy importante a tener en cuenta es la deuda que pudiera tener esa propiedad con la Comunidad de Propietarios. Por eso, es tan importante pedir una nota simple de esa propiedad, como que el vendedor te aporte el certificado de estar al corriente con sus obligaciones con la comunidad.

Es frecuente que el propietario antes de la venta de su propiedad  solicite al administrador de fincas un documento que acredite estar al corriente de las cuotas comunitarias. Pero en ocasiones no se suele aportar en la firma de la escritura ante notario.

En ese momento el notario nos recordará que el vendedor no ha aportado el certificado de deuda con la comunidad.

Si llegado el caso de escriturar sin certificado de deuda y decidimos formalizar la compra, debemos saber que estamos asumiendo una posible deuda con la Comunidad.

¿Qué dice la ley al respecto?

En el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que:

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

Es decir, el comprador  asume la deuda con la Comunidad de Propietarios del año en curso, y de los tres años anteriores.

Ejemplo,  en el mes de octubre de 2018 compramos una propiedad sin certificado de deuda de la Comunidad, cuyas cuotas comunitarias son de 40 €/mes.

  Al informar al administrador de fincas que somos los nuevos propietarios de la vivienda, nos da la «sorpresa» de que el anterior propietario dejó a deber las cuotas de la Comunidad, desde marzo de 2014 hasta octubre de 2018, teniendo la propiedad una deuda  de 2.240 €.

Desglosada por años, la deuda es de:

• 2014: 400 €
• 2015: 480 €
• 2016: 480 €
• 2017: 480 €
• 2018: 400 €

La deuda Comunitaria que estamos obligados por ley a pagar será  la deuda de  del año en curso, 2018, y de las tres anualidades anteriores, es decir, la de los años  2015, 2016 y 2017, lo que hace un total de la nada despreciable cantidad de 1.840 €. La deuda de 400 € de 2014 la Comunidad se la tendrá que seguir reclamando al anterior propietario.

¿Si tenemos un acuerdo con el vendedor de que asume la deuda que tuviera la propiedad con la Comunidad, podemos evitar  pagar esa deuda? 

En ese caso nos estaríamos fiando de la buena fe del vendedor que arrastraba deuda con la Comunidad, pero no nos ahorraremos evitar pagar esa deuda si el vendedor incumple el acuerdo, ya que como hemos visto anteriormente la ley es clara en ese sentido.Por lo que como es lógico la Comunidad nos puede reclamar las cuotas que se deban en el año en curso y los tres anteriores. Una vez  que pague esa deuda podrá reclamar al vendedor lo que hubiera pagado.

¿Es la Comunidad la que debe reclamar al anterior propietario la deuda?

No, la Comunidad  no está en la obligación de reclamar toda la deuda, en todo caso podrá reclamar al anterior propietario la deuda que no corresponde al nuevo comprador, es decir, la anterior al año en curso y los tres anteriores.

El certificado de deudas con la comunidad de propietarios

Dada la escasez de suelo existente, así como por su elevado precio, desde hace ya muchas décadas, el modelo imperante de construcción urbanística, al menos por lo que se refiere a grandes y medianas ciudades, es el de la construcción de grandes edificios plurifamiliares en los que bajo una misma unidad de construcción (edificio), se establecen una pluralidad de viviendas independientes que pertenecen a propietarios distintos.

Así pues, efectivamente, como cualquier observador puede apreciar, en la mayoría de ciudades encontramos miles de edificios de pisos, en los que en su interior existen una pluralidad de viviendas independientes (decenas, incluso cientos de ellas) con propietarios distintos.

• Además de este supuesto más habitual, también existen otros modelos de propiedad horizontal, como la llamada propiedad horizontal acostada, que es la que corresponde a las urbanizaciones de viviendas independientes que presentan zonas comunes (como garajes, jardines o zonas de baño).

No obstante, como es lógico, estos edificios que contienen esta pluralidad de viviendas independientes presentan una serie de elementos comunes que son necesarios de gestionar, mantener y, por supuesto, sufragar económicamente (pensemos en servicios y gastos recurrentes, como la luz de la escalera, el agua de la comunidad, el ascensor, el portero (si lo hubiere) o incluso gastos extraordinarios para atender reparaciones en estos elementos comunes, como por ejemplo desperfectos en un tejado o en la fachada del edificio.

Así las cosas, cuando un propietario adquiere una vivienda sujeta a un régimen de propiedad horizontal, asume el compromiso de contribuir al sostenimiento de los gastos ordinarios y extraordinarios que se generen en dichos elementos comunes, normalmente mediante el pago mensual de una cuota de comunidad (cuya cantidad variará en función de la cantidad de elementos comunes, pero que normalmente suele oscilar entre los 50-100€ en un edificio ordinario sin servicios exclusivos) y, en su caso, mediante el pago de las llamadas derramas, en caso de que se produzcan gastos extraordinarios cuya atención sea necesaria.

Por todo lo expuesto, en el presente artículo se tratará de desarrollar qué aspectos debe tener en cuenta el futuro comprador de una vivienda sujeta a un régimen de propiedad horizontal en relación a estos gastos de comunidad de propietarios, para así poder proteger adecuadamente sus derechos y patrimonio. En cualquier caso, téngase en cuenta que la norma de referencia en esta materia es la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

Desde un punto de vista jurídico, la propiedad horizontal es una modalidad de la llamada comunidad de bienes regulada en el artículo 396 del Código Civil y desarrollada por la ya citada Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

Así pues, de conformidad con el citado artículo 396 del Código Civil, este régimen de copropiedad de los elementos comunes del edificio, que denominamos comúnmente como “comunidad de propietarios” se creará en aquellos supuestos en los que, existiendo un edificio, dentro del mismo se encuentren distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, los cuales son objeto de propiedad separada (es decir, cada uno de las viviendas que son propiedad de los distintos vecinos).

Así pues, en estos casos, se genera un derecho de copropiedad (entre todos los vecinos propietarios de cada uno de los pisos o locales) sobre los elementos comunes del edificio que son necesarios para su adecuado uso y disfrute, como por ejemplo el suelo, el vuelo, las cimentaciones y cubiertas, los elementos estructurales (como pilares, vigas, forjados, muros de carga), las fachadas, los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, los elementos de cierre del edificio, el portal, las escaleras, las porterías, los corredores y pasos, los muros, fosos y patios que pudieren existir, los ascensores, depósitos y contadores u otros servicios del edificio, los ascensores, las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, los sistemas de ventilación o evacuación de humos, los sistemas de prevención de incendios, el portero electrónico, sistemas de seguridad del edificio, sistemas de telecomunicaciones, etc.

En caso de desear adquirir una vivienda sujeta a un régimen de propiedad horizontal, como por ejemplo un piso de un edificio, ello implicará que, como propietarios, tendremos el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre nuestro piso en concreto, es decir, sobre un espacio delimitado del edificio que está sujeto a un aprovechamiento independiente, y que cuenta con elementos arquitectónicos e instalaciones de toda clase que permiten el desarrollo de la vida de cualquier persona (como por ejemplo un dormitorio, una cocina, un baño, etc.).

Además, como se ha indicado, esta vivienda, al estar ubicada junto a otras en un edificio, la adquisición de su propiedad implica además la copropiedad, junto con lo demás dueños de las restantes viviendas y locales, de todos los elementos y servicios comunes del edificio, los cuales se tendrán que gestionar y mantener conjuntamente.

A tal efecto, a cada piso se le asignará una cuota de participación en estos elementos comunes (es decir, un porcentaje), la cual se determinará en atención al valor del inmueble. Esta cuota permitirá determinar la participación que cada propietario debe tener en las cargas (o, en su caso, beneficios) que genere la comunidad.

Así pues, por ejemplo, si una vivienda tiene una cuota de participación del 10%, la misma deberá afrontar el 10% de los gastos mensuales que genere la comunidad, así como el 10% de las derramas que sean necesarias para afrontar los gastos extraordinarios.

A grandes rasgos, la comunidad de propietarios se regirá por todas las obligaciones que deriven de las leyes y reglamentos que sean de aplicación en cada caso concreto.

Más allá de ello, la comunidad de propietarios se crea como tal mediante el llamado título constitutivo, es decir, mediante la escritura de división horizontal, es decir, el documento público mediante el cual se divide la finca en cada uno de los pisos o locales independientes que queda conformada.

• En este título constitutivo, además de describirse el inmueble en su conjunto, se asignará un número correlativo a cada una de las viviendas independientes (1º-1ª, 1º-2ª, etc.) y se describirá con detalle cada una de ellas, con expresión de sus linderos, planta y anejos con los que cuente, en su caso (como garaje, buhardilla o sótano).
• Además, en la escritura de división horizontal se fijará la cuota de participación que corresponde a cada vivienda o local, tomándose como referencia para ello la superficie útil de cada uno de ellos en relación con la total del inmueble. Esta cuota de participación es muy importante, pues en atención a la misma, cada propietario deberá participar proporcionalmente en los gastos ordinarios y extraordinarios que se generen en la comunidad.
• Asimismo, en el título constitutivo será posible establecer reglas sobre el uso o destino de las viviendas, su administración y gobierno o su conservación, formando a tal efecto un estatuto privado (de aquí los llamados “estatutos de las comunidades de propietarios”).

Más allá de ello, a posteriori, para regular los detalles de la convivencia y la utilización de servicios comunes, los propietarios podrán fijar normas de régimen interior (por ejemplo, los horarios de baño en una piscina comunitaria) que serán de obligado cumplimiento para todos los propietarios.

Como es lógico, la gestión y utilización de las zonas comunes de una comunidad de propietarios genera una serie de gastos ordinarios (la luz de la escalera, el mantenimiento del ascensor, la limpieza, el mantenimiento de otros elementos comunes que pudieren existir, como jardines o piscinas) que deben ser sufragados por todos los propietarios de las viviendas que forman parte de la comunidad. A tal efecto, como se ha indicado, cada piso o local deberán sufragar proporcionalmente estos gastos en atención a su cuota de participación, de modo que, si por ejemplo, un piso tiene una cuota de participación del 10%, le corresponderá abonar el 10% de los gastos ordinarios y extraordinarios que se generen en la finca.

Lógicamente, si alguno de los propietarios de uno de los pisos de la comunidad no paga sus cuotas mensuales, se genera una deuda a favor de la comunidad, la cual podrá ser reclamada, en primer término, por vías extrajudiciales y, en su caso, de ser éstas infructuosas, por vía judicial mediante la correspondiente interposición de una demanda de reclamación de cantidad. A tal efecto, y para proteger el crédito de la comunidad frente al propietario moroso, la ley establece que estas cantidades impagadas (en concreto, todo lo debido de la anualidad en curso y de los tres años anteriores) tengan la consideración de crédito privilegiado o preferente, de modo que al liquidar los activos y pasivos del deudor, el pago de esta deuda se realizará antes que el pago de otras deudas que el propietario moroso pudiere tener (como por ejemplo en materia aseguradora, por créditos hipotecarios u otros créditos anotados preventivamente en el Registro de la Propiedad).

En este caso, la ley determina que el nuevo comprador (incluso disponiendo ya de su compraventa inscrita en el Registro de la Propiedad) responde con el propio inmueble de las deudas existentes con la comunidad de propietarios, por lo que se refiere al pago de los gastos generales (es decir, a las cuotas mensuales de la comunidad), en relación a las cantidades impagadas que correspondan al año en curso y a los tres años naturales anteriores. Así pues, el comprador de una vivienda puede llegar a encontrarse con la desagradable sorpresa de que al comprar una vivienda, el anterior propietario tenía una deuda con la comunidad, respecto de la cual va a responder la vivienda adquirida, de modo que si éste quiere evitar un eventual embargo sobre la finca, no tendrá más remedio que liquidar la deuda generada por el vendedor.

Para evitar estas sorpresas desagradables, la Ley de Propiedad Horizontal establece que en la escritura de compraventa, el vendedor deberá declarar que se halla al corriente de pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios.

A tal efecto, además de esta declaración oral, deberá aportar un certificado, emitido por el secretario de la Comunidad, con el visto bueno de su presidente, en el que se detalle el estado de deudas de la vivienda en cuestión con la comunidad de propietarios.

Por consiguiente, si en este certificado consta que el propietario está al corriente de pago, no habrá problema alguno, mientras que si existiere una deuda impagada, en su caso, el comprador puede paralizar la operación hasta que ésta se liquide por el actual propietario o, en su caso, pactar con el vendedor retener parte del precio de venta a los efectos de liquidar la deuda existente.

Efectivamente, será obligatorio aportar este documento, sin el cual no será posible otorgar la escritura de compraventa, pues la ley así lo determina.

No obstante, si el comprador exonera de manera expresa al vendedor de hacerle entrega de este documento (cosa que no resulta muy recomendable a la vista de los riesgos que se corren y que se han detallado anteriormente), la compraventa se podrá firmar igualmente.

En la mayoría de comunidades, suele ser muy habitual contratar los servicios de un gestor de fincas que hace las veces de secretario.

En estos casos, lo procedente es que el vendedor contacte con el administrador de la finca a los efectos de que confeccione el certificado y lo suscriba, tras lo cual será necesario recabar el visto bueno del presidente para que el documento cumpla con todos los requisitos exigidos. Asimismo, es menester indicar que la ley establece un plazo de 7 días para la emisión de este documento.

Más allá de las deudas derivadas de los gastos generales de mantenimiento de la comunidad, es posible que, en la vida de un edificio, éste sufra desperfectos en alguno de sus elementos comunes (fachadas, tejados, etc.

) que obliguen a sus propietarios a aprobar derramas, es decir, gastos extraordinarios a los efectos de repararlos.

Así pues, en el caso de que estos gastos extraordinarios hubieren sido aprobados por la comunidad, pero el propietario en cuestión no los hubiere satisfecho, el nuevo comprador se podría encontrar con el problema de que debe abonar una derrama correspondiente a un gasto aprobado cuando él no era propietario, pues así lo establece el propio art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal al determinar que las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.

En cualquier caso, es menester dejar constancia de que este posicionamiento legislativo colisiona con otras opciones interpretativas, como por ejemplo la posibilidad de accionar contra el anterior propietario por la existencia de esta carga no aparente, tal y como establece el artículo 1483 del Código Civil.

Para evitar sorpresas desagradables, se recomienda al comprador que exija que en el certificado del estado de deudas con la comunidad se incluya también la referencia a derramas o cualquier gasto extraordinario pendiente de pago.

Efectivamente, la Ley de Propiedad Horizontal obliga al vendedor a comunicar al secretario de la comunidad la materialización de la venta, pues en caso contrario, éste responderá de forma solidaria de las deudas con la comunidad que, en su caso, generará el nuevo propietario, sin perjuicio del derecho de repetición que posteriormente pudiera ejercer contra el actual propietario para recuperar las cantidades satisfechas.

Compra un piso y la comunidad le reclama 3 años de deudas

María Pedreda 05 jun 2022 . Actualizado a las 05:00 h.

Con la crisis inmobiliaria del 2008, el volumen de impagos de todo tipo fue tan brutal que se cambió, entre otras, la ley de la propiedad horizontal, en un intento de evitar que las comunidades de propietarios se vieran en banca rota.

Por eso hoy si usted va a comprar un piso tiene que garantizarse que el vendedor le entregue un certificado de que está al día del pago de las cuotas de la comunidad, de las derramas realizadas y de otros abonos obligatorios.

Si realiza la adquisición, que no le valga como excusa es que «no tengo este certificado». El administrador tiene la obligación de entregárselo al dueño del inmueble. Así que, si no se lo entrega, usted tiene que empezar a pensar que algo raro está pasando.

Esta duda es razonable e importante, porque si compra el inmueble y tiene deudas con la comunidad, sepa que usted se queda con las del año en curso y las de los tres anteriores.

Y estas deudas, de acuerdo con la ley, pesan sobre el inmueble y pueden llegar a tener la condición de preferentes en el caso de que se reclamen correctamente. Es más, de acuerdo con la ley de propiedad horizontal, incluso pueden exigirse en una ejecución hipotecaria de la propiedad por impago.

Cuando se hacen estas compraventas, los compradores pueden olvidarse de pedir el documento o eximen al vendedor de la entrega de estos certificados, y así se hace constar en las escrituras. Lo que desconocen es que les puede suponer el hacerse cargo del pago de las cuotas atrasadas que debe el vendedor.

En ocasiones, sobre todo cuando se trata de subastas o ejecuciones, es muy difícil conseguir esta documentación, explica Carmela Lavandeira, vicepresidenta del Colegio de Administradores de Fincas. Pero el comprador debe de estar al tanto de todas estas exigencias para evitar posibles problemas.

También tiene que solicitar, por la misma causa, los cuatro últimos recibos del IBI. Es además obligatorio que se entregue el certificado energético.

Lo contado hasta aquí surgió tras analizar una sentencia del Tribunal Supremo del 4 de mayo del 2022, en la que se recuerda que una comunidad de propietarios puede tener derecho preferente sobre el comprador de una vivienda para cobrar la deuda, «si bien es un privilegio con unos concretos límites temporales» que están detallados en el artículo 9.1 e de la Ley de Propiedad Horizontal.

En este fallo judicial los protagonistas eran los siguientes: Modesto, un moroso propietario de la vivienda; Jorge, quien le había prestado el dinero y la comunidad de propietarios. Esta última se fue al juzgado en el 2015 para reclamarle a Modesto un total de 10.448,45 euros en concepto de cantidad principal, coste de abogados y procurador, intereses y costas.

El magistrado le da la razón pero el moroso no paga y tampoco se anota esa deuda en el registro de la propiedad, donde está inscrito el piso en cuestión.

En este contexto, la comunidad, en un intento de cobrar, se entera de que Jorge, la persona que había prestado dinero, ha ejecutado la hipoteca, y entonces decide presentar en dicha ejecución de sentencia una tercería de mejor derecho (para reclamar que sea la deuda con la comunidad de pago preferente frente a la deuda por la hipoteca). Aunque en el fondo del asunto pudiese tener su razón, la comunidad pierde el caso, porque pleitea en el 2017 y lo que reclama son las cantidades del 2006 al 2012 (que no son las del año en curso y tres hacia atrás). Para colmo, la sentencia recuerda que «debiera haberse anotado la deuda en el registro», lo que no se hizo.

Me insisten desde el Colegio de Administradores de Fincas de Galicia: «Recordamos la importancia de asesorarse con un profesional para gestionar todos los trámites en caso de adquisición de viviendas y evitar sorpresas y disgustos a los nuevos compradores».

Archivado en: Tribunal Supremo Hipotecas IBI Morosidad